匯德大廈項目物業管理顧問服務招標公告

深圳市地鐵集團有限公司擬對匯德大廈項目物業管理顧問服務進行公開招標，歡迎符合本招標公告公布資質要求的公司報名參加投標。



一、項目名稱

匯德大廈項目物業管理顧問服務招標

二、招標內容

匯德大廈項目物業管理顧問服務，物業管理顧問公司須指派專業的物業管理顧問團隊,負責物業管理顧問的各項工作，包括但不限于以下工作內容（具體內容根據項目工程進度情況調整）：

（一）建設期顧問服務
1.施工階段前期工程顧問服務

（1）從物業管理角度，提供機電設備選型與配置評估與建議

? 供配電設備選型與變壓器備用配置建議
? 供電容量和后備電源容量審核
? 空調系統配置選型與設備選型
? 中央空調系統冷量及水泵設置審核
? 新風系統設置和樓宇新風集中處理建議
? 樓宇空調收費系統設備選型和系統設置建議
? 電梯選型與轎廂尺寸配置建議
? 消防設備選型與配置
? 樓宇給水系統建議
? 樓宇直飲水系統建議
? 樓宇排水系統建議
? 樓宇雨水收集系統建議
? 樓宇門禁及道閘系統設置建議
? BAS系統設置建議
? 樓宇消防廣播與背景音樂設置建議
? 樓宇閉路監控與門禁系統設置建議
? 樓宇巡更系統設置及巡更點點數配置建議
? 樓宇停車場收費系統設置建議
? 樓宇停車場車位引導系統設置建議
? 樓層大型設備安裝減震建議
? 照明系統及智能照明控制建議
? 會議系統的會議室選址，會議室的規格檔次等
? 室內外LED顯示屏，光伏發電系統的建議室外景觀及泛光照明等需機電專業配合的內容給予技術支持
? 機電系統、智能化系統其他未列系統需要咨詢的內容應給予技術支持
（2） 從物業管理角度，提供設備用房設置與配置的各方面建議
? 消防中心、監控中心設置建議
? 設備用房的設計與選址
? 設備用房的安全建議
? 設備機房裝修建議
? 設備選型的成本建議
? 設備日后維保效果與成本建議
（3） 智能化系統及建筑能耗建議
? 信息通信系統
? 避雷措施
? 綜合布線
? 樓宇自動化控制系統（BAS）
? 樓宇安防和智能化方案
? 照明、空調系統、通風系統節能方案和改進措施
2.營銷配合。
制定營銷中心的物業管理服務方案（裝飾、宣傳、服務指導、流程等），在營銷過程中向客戶展現我司的物業管理水平，給客戶一份選擇本物業及本物業公司的信心。
（二）籌備期及運營期顧問服務內容
導入一流物業管理體系和標準，結合本項目不斷完善物業管理公司的管理體系，對物業管理公司進行輔導和培訓，在公寓管理中注入酒店式服務管理理念，并結合項目情況提出可行方案。物業顧問公司與物業管理公司定期進行互評和意見反饋，包括但不限于以下工作內容（具體內容根據項目工程進度情況調整）：
1、籌備期顧問服務內容

（1） 協助甲方制定《物業管理用戶手冊》
根據國家建設部及【深圳】市政府的有關規定，擬定《物業管理用戶手冊》供甲方參考。
（2） 物業管理組織架構
提供對本物業管理處各部門組織架構、基本工作職責之專業建議,協助設計人力資源組織架構。
（3） 物品采購計劃
協助審訂或編制項目物品采購清單，指導項目物業管理單位采購物業管理運行所需用的專用設備、工具及其它必需物品。
（4） 前期開辦預算
根據物業之特定情況，協助審訂或編制物業管理處前期開辦費預算草案。
（5） 物業管理運行成本及費用預算
協助編制首年度物業管理運行成本及費用預算。

（6） 編制相關文件及制度
協助為本物業審訂或編制符合物業之特定管理需求之《前期物業管理服務協議》、《業主或租戶手冊》、《裝修手冊》及相關之各項管理規章與細則。
（7） 能源收費方法
對物業內之供電/水系統從未來物業管理角度提供相關顧問建議包括：物業及配套設施部分之供電/水系統合理分割與獨立計量要求；物業內公共區域各地段/層面照明用電系統、清潔/綠化用水之系統與業主單元內之供電/水系統合理分割與獨立計量要求。
（8） 特約服務項目及代收代繳項目
為滿足不同消費群體的需求，協助設置特約服務項目及代收代繳服務項目。
（9） 停車場系統及路線規劃
綜合物業實際狀況以及各項安全秩序維護需求，向本物業提供有關物業內停車場系統設置與運營建議。包括但不限于：停車場出入管理系統、行車路線、停車場出入口、停車場規劃等。
（10） 垃圾處理辦法
結合項目內之圖紙設計要求及與公共區域實際可利用狀況，就日后產生各類型生活垃圾之儲存及處理方式提供書面物業管理顧問建議，包括：垃圾房位置/面積、精裝修與環衛控制標準、收撿及清運流程。
（11） 物業項目之人事管理制度
提供《員工手冊》及各項人事管理制度參考版本,制定各部門的職能分配和各崗位的職責范圍;協助制定內部管理制度,服務標準和工作程序。
（12） 員工培訓計劃
對本項目提供培訓:服務意識與禮儀、物業管理概論、入伙流程、日常物業管理工作、緊急事件處置培訓等。
（13） 員工制服
協助并提供本物業部門各職級員工制服樣式建議,供本項目物業管理單位參考。
（14） 項目的竣工驗收工作
根據國家有關工程驗收的技術規范與質量標準，協助甲方做好本項目的竣工驗收工作。
（15） 物業承接查驗流程與標準建議
為本物業提供承接查驗的流程及標準內容之建議，并在項目工程竣工驗收完成后，協助相關物業管理承接查驗工作的進行。
（16） 移交本物業單元給業主或租戶或租用戶之程序
為本項目物業管理單位提供向業主或租戶移交房屋之參考程序（包括業主或租戶或租用戶入伙文件及程序等），協調各部門做好業主或租戶驗房入駐工作。
（17） 物業管理方案的建議
對編制的包括：《安全秩序管理方案》、《工程設施維修保養方案》、《財務運行方案》、《人事管理方案》、《業主或租戶服務方案》、《應急預案》等。
（18） 安全秩序控制
協助對物業內部公共地方，設備用房及物業周邊等區域的安全程度進行評估，訂制巡邏路線、巡邏周期及頻次，并提供相應安全委理系統建議。
（19） 入伙方面
協助項目物業管理單位對交樓及入伙過程進行演練，并適當提供指導意見或建議。
2、運營期顧問服務內容

（1） 日常業主或租戶服務
? 指導項目物業管理單位確認業主或租戶相關文件的有效性,以及監督交樓入伙流程的執行情況；
? 協助制定物業管理所需之各項管理制度、規范、工作程序及表格，以達到規范控制及管理，并監督其落實情況；
? 協助完善物業檔案管理體系：包括圖紙、收樓資料、業主或租戶檔案和日常各類文件資料的管理；
? 協助督導二次裝修管理工作的開展，指導完善二次裝修的審批、監督管理巡查及驗收工作：
? 協助制定停車場、垃圾處理等管理辦法；
? 協助提供處理業主或租戶投訴方法及程序，以求達到優質服務標準；
? 指導項目物業管理單位定期拜訪業主或租戶,以收集改善管理運作之意見及建議，協助項目物業管理單位做好業主或租戶公關工作及日常業主或租戶管理工作。
（2） 清潔服務
指導對清潔服務進行外包及監督清潔日常運作等工作。
（3） 安全秩序管理
? 協助甲方項目物業管理單位根據現場情況完善安全委理崗位，編制相關物業安全委理制度；
? 協助甲方之項目物業管理單位策劃消防演習，以及對消防預案進行抽查審定。
（4） 工程方面顧問建議
? 對園林水系及綠化的維護/節能提出顧問意見；
? 指導調查項目有關系統及各項機電設備的運行情況，并適當提供參考意見或建議；
? 指導制定有關物業長期維修保養計劃或方案；
? 指導制定各項工程安全委理制度和各種緊急情況處理程序，如跑水、停電、電梯失靈等事故的緊急處理預案。
（三）對地鐵物業管理公司服務水平進行階段性評估
每半年度對地鐵物業管理公司服務水平進行整體評估，并形成評估報告及建議；
三、招標控制價格

本次投標報價的月度總體費用最高限價為人民幣5萬元每月（含本數），服務期共5年，即招標總控制價格為300萬元。其中，月度服務費分為“基礎費用”和“績效費用”兩部分，“基礎費用”與“績效費用”的比例為6：4；每月甲方對物業顧問服務進行考核，依據考核情況結算績效費用，詳情請見招標文件。

備注：報價為含稅價。

四、投標人資格要求

（一） 投標人具有獨立法人資格，可授權其在深圳的分支機構（需提供證明文件）；
（二） 在中華人民共和國境內注冊的中外合資企業、合資經營（港、澳或臺）或港澳臺法人獨資有限責任公司（港澳臺法人獨資）?？墒跈嘁言谏钲诔闪⒌姆种C構參與投標（需提供工商執照證明文件）；
（三） 物業管理一級資質企業；
（四） 投標人（或其授權分支機構）在2011年1月1日起，具備獨立承擔規模在6萬平方米（含本數）以上深圳市區的甲級寫字樓物業或綜合體的物業管理顧問項目不少于5個;
（證明文件就全委模式“全委托物業管理服務”、“物業管理服務合同”、“委托XX提供物業管理服務”或表達相同意思的關鍵內容；就駐場物業顧問模式需顯示“駐場顧問”關鍵內容）
（五） 去年以來在招標投標活動中，有串通投標不良行為記錄或涉嫌串通投標，并正在接受我市主管部門調查的投標申請人，將不被接受；
（六） 本項目不接受聯合體投標。

五、投標報名起止時間

自2017年2月21日至2017年2月24日止，周一至周五上午9：00—12：00，下午14：00—18：00。



六、投標報名地點：

深鐵諾德會議室

地址：***



七、投標報名所需材料：

（一） 承諾書簽字蓋章（按照附件版本）；

（二） 營業執照復印件加蓋公章（驗原件）；

（三） 法定代表人資格證明原件（加蓋公章）

（四） 法定代表人授權投標代理人的委托書原件（加蓋公章）

（五） 本公告要求的資質條件的相關案例和合同復印件（加蓋公章驗原件），或政府文件、媒體報道、業主方證明，并加蓋公章。

（六） 如報名人為投標申請人的法定代表人，須攜帶法定代表人證明書及本人身份證原件和復印件；如報名人不是法定代表人，除攜帶法定代表人證明書和法定代表人身份證復印件



八、投標報名聯系人***

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深圳市地鐵集團有限公司

二○一七年二月十七日