2015虛擬大學園大樓物業管理需求公示_招標網

2015虛擬大學園大樓物業管理需求公示

信息發布日期：2015.10.12 標簽：廣東省招標深圳市招標物業管理招標大學招標

加入日期：	2015.10.12
地區：	深圳市
關鍵詞：	物業管理大學

招標公告正文

( 2015虛擬大學園大樓物業管理 )需求公示

一、招標項目概況

高新區R4創新大廈（虛擬大學園大樓）是深圳虛擬大學管理服務中心（事業單位）獨立產權的物業。聚合57所海內外著名院校，已形成了高層次人才培養、重點實驗室建設、大學成果轉化和產業化基地。高新區R4創新大廈總建筑面積17638平方米。

二、招標范圍

高新區R4創新大廈紅線范圍內的專業化物業管理服務。

高新區R4創新大廈所具有參觀接待、教學、研發、孵化、會議等多項服務功能。

高新區R4創新大廈建筑相關數據詳見下表：

宗地號	T204—005	地址	高新技術產業園南區北片A6地塊
建筑層數	6	用地面積	11516
總建筑占地面積	8019.39	計容積率總建筑面積	17638
綠化面積	1000

注：總建筑面積為17638平方米，總長度約90米，寬度約60米，總高度35米

停車位:地面環建筑周圍停車場共設置停車位約60輛。

現有5052.93平方米的建筑面積已租賃給院校企業研發使用。

三、物業服務期限

項目服務期限：3年,如服務優秀，可再續簽3年

四、物業服務標準及要求

1、嚴格按照國家有關法律法規和深圳市區物業管理政府主管部門規定的各項標準、行業有關標準及ISO9000國際質量管理體系進行運作和管理。

2、物業管理的各項目標指標標準見下表：

序號	指標名稱	指標標準	備注
1	房屋及配套設施完好率	98%
2	零修、急修及時率	100%
3	維修工程質量合格率	100%
4	管理人員專業培訓合格率	100%
5	綠化完好率	95%
6	清潔保潔率	99%
7	道路完好率及使用率	90%
8	停車場完好率	100%
9	路燈和公共照明完好率	99%
10	排水排污設施完好率	99%
11	公共設施	95%
12	大樓內治安案件發生率	1‰以下
13	監控系統、紅外報警系統完好率	99%
14	消防設施完好率	98%
15	入住單位年有效投訴率	5‰以下
16	入住單位有效投訴處理率	95%以上
17	投訴回訪率	95%以上
18	業主（用戶）對物業管理的滿意率	95%
19	違章發生率	1%以下
20	大型及重要機電設備完好率	99%

五、物業服務基本內容

（一）總體要求

1、為高新區R4創新大廈提供“舒適、便捷、優質、高效、安全”的專業化物業管理服務。

2、參加投標的企業應具有國家一級（含一級）以上物業管理企業資質。

3、參加投標的企業應具有兩年以上商業物業管理經驗、文體設施管理經驗和政府大型接待經驗。

4、參加投標的企業應具有與高新區高新技術企業廣泛聯系。

（二）基礎管理

1、對大樓共用部位、共用設施設備進行認真查驗，辦理齊全的接管驗收手續。

2、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

3、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

4、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

5、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

6、建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關規定。

7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主與使用人公約等各項公眾制度完善。

8、大樓物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法。

9、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率。

10、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定，至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況。

11、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。

12、建立用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便。

13、設有服務接待中心，建立24小時值班制度，公示服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。

14、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95％以上。

15、建立并落實便民維修服務承諾制，零修急修及時率100％、返修率不高于1％，并有回訪記錄。

（三）房屋管理與維護養護

1、大樓、棟號、樓層、房號、公共配套設施、場地標志明顯，大堂內布置合理并設立引路方向平面圖，駐大樓各單位名錄標識在大堂內顯著位署。

2、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主和有關主管部門。

3、大樓外觀整潔；外墻玻璃幕墻清潔明亮；外墻涂料無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象。

4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損。

5、空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。

6、封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網、遮陽蓬等。

7、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

8、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主提出報告與建議，根據業主的決定，組織維修。

9、每日巡查1次房間門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

10、按照裝飾裝修管理有關規定和用戶公約（用戶臨時公約）要求，建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核用戶（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日至少巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主和有關主管部門。

（四）共用設備管理

1、綜合要求

（1）對共用設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

（2）建立共用設備檔案（設備臺帳），制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執行，記錄保存齊全。

（3）設備及機房環境整潔、通風，無雜物，無跑、冒、滴、漏、灰塵、無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求。

（4）設備標志齊全、規范，責任人明確；配備所需專業技術人員，操作維護人員嚴格執行設備操作規程及保養規范；設備良好，運行正常，無重大管理責任事故。

（5）對共用設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主提出報告與建議，根據業主的決定，組織維修或者更新改造。

（6）容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

2、供電系統

（1）確保供電系統工作正常，無安全隱患，無蟲、鼠害。

（2）限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知用戶

（3）有公共用電的用電分析，有節電措施并嚴格實施，制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行。

（4）備用應急發電機可隨時起用。

3、弱電系統

（1）按工作標準規定時間排除故障，保證各弱電系統正常工作。

（2）監控系統等智能化設施設備運行正常，有記錄并按規定期限保存。

4、消防系統

（1）消防系統設施設備齊全、完好無損，可隨時起用。

（2）消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題。

（3）組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人。

（4）訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通。

（５）無火災安全隱患。

5、電梯系統

（１）電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備。

（２）電梯按規定或約定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好。

（３）轎廂、井道、機房保持清潔。

（４）電梯由專業隊伍維修保養，維修、保養人員持證上崗。

（５）運行出現故障后，維修人員應在規定時間內到達現場維修。

（６）運行出現險情后，應有排除險情的應急處理措施。

（7）載人電梯24小時正常運行。

6、給排水系統

（１）建立大樓用水、供水管理制度，積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃。

（2）設備、閥門、管道工作無常，無跑冒滴漏。

（3）按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、清毒；二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛生，無二次污染。

（4）高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。

（5）限水、停水按規定時間通知住用戶。

（6）排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生。

（7）遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。

（8）制定事故應急處理方案。

7、沐浴設備系統

（1）熱水器、儲水容器及水泵等設備完好，運行正常。

（2）管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患。

8、分體空調設備

（1）對設備進行維護，保證設備正常使用。

（2）每季度清洗一次過濾網、冷凝器，清除新風管、風口灰塵。

（3）每季度檢測機組運行情況，補充冷媒，檢查排水管是否暢通。

（4）每年檢測一次壓縮機。

（5）每次保養應填寫設備狀況及維修清洗情況，以表格形式報告給業主。

（五）共用設施管理

1、對共用配套服務設施進行日常管理和維修養護，確保共用設施完好，運行正常、無隨意改變用途。

2、共用管線統一下地或入公共管理，無架空管線，無礙觀瞻。

3、道路、樓道、大堂等公共照明完好、路燈、樓道燈完好率不低于95%，消防通道暢通。

4、設施標志齊全、規范，責任人明確；設施的檢查、維修、保養等記錄齊全。

5、對共用設施定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主提出報告與建議，根據業主的決定，組織維修或者更新改造。

6、容易危及人身安全的設施有明顯警示標志、防范措施和應急方案。

7、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。

（六）保安與車輛管理

1、大樓基本實行半封閉式管理，小區主出入口24小時站崗值勤。

2、有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區的環境，文明值勤訓練有素言語規范認真負責。

3、對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。

4、結合大樓特點，制訂安全防范措施。

5、進出大樓各種車輛實施證、卡管理，大樓外停車場有專人引導車輛有序通行、停放，排列整齊，無堵塞交通現象，不影響行人通行。

6、非機動車車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔。

7、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

8、對進出大樓的裝修等勞務人員實行臨時出入證管理。

9、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主和有關部門，并協助采取相應措施。

（七）環境衛生管理

1、環衛設備完備，合理設置垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站，保持垃圾桶清潔、無異味。

2、清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化保潔。

3、垃圾實行袋裝化，分類收集、日產日清，危險廢棄物按政府有關規定處理。

4、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈；大樓內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。

5、商業網點管理有序，符合衛生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象。

6、無違反規定飼養動物。

7、大樓內排煙、排污、噪音等符合國家環保標準，外墻無污染。

8、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

9、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

10、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害，房屋共用部位共用設施設備無蟻害。

（八）綠化管理

1、有專業人員實施綠化養護管理。

2、綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象。

3、花草樹木長勢良好，根據其品種和生長情況，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿。

4、綠地生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、紙屑、煙頭、石塊等雜物。

5、對大樓內部、天臺、屋頂等綠化有管理措施并落實。

6、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍工作。

7、定期噴灑藥物，預防病蟲害。

（九）運動場所管理

1、運動場所按規定時間開放和關閉。

2、任何單位或進入運動場所應辦理相關手續。

3、使用運動場地不得隨意搬動附屬設備器材，如有損壞設備器材者，應負責賠償。

4、在運動場地活動者，須穿運動鞋，并嚴禁煙火、飲食、吸煙及亂扔雜物。

（十）精神文明建設

1、業主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守大樓的各項管理規定。

2、設有宣傳園地，開展健康向上的宣傳活動。

3、大樓內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件。

4、每年至少開展一次社區文化活動。

（十一）其他

1、提供便民有償服務。

2、安排一名專業接待人員，為業主各種對外接待服務。

六、合同簽訂及付款方式

（一）

1、合同方式

按月包干，單價不做調整。

2、付款方式

每月5日為上月管理服務費結算日，憑承包方完稅發票，由甲方簽署付款憑證，辦理付款手續；若與財政委員會有關規定不符，按相關規定支付。

3、項目費用服務期限：項目中標價為年度服務費用。

（二）

1、本項目物業服務費采用年度包干制，包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤等一切應盡費用。應包括以下的內容：

（1）行政費用，包括：員工\管理人員工資、社保等費用，辦公經費等；

（2）建筑物維護費；

（3）公共設備維護費，包括：供電、弱電、消防、給排水、空調等系統維護費；

（4）公共設施維護費；

（5）治安保衛費；

（6）環境清潔衛生費；

（7）綠化維護費；

（8）管理設備分攤及固定資產折舊費；

（9）不可預見費；

（10）法定稅費；

（11）物業管理傭金等；

（12）招標范圍有關項目內容要求所列的各項指定費用。

2、投標人應根據本企業的成本自行決定報價，但不得以低于其企業成本的報價投標；

3、投標人的投標報價不得超過財政預算限額；

4、投標人的投標報價，應是本項目招標范圍和招標文件及合同條款上所列的各項內容中所述的全部，不得以任何理由予以重復，并以投標人在中提出的綜合單價或總價為依據；

5、本項目服務費采用包干制，應包括服務成本、法定稅費和管理企業的利潤。由物業公司根據招標文件所提供的資料自行測算投標報價；一經中標，投標報價的月單價與年總價作為中標單位與采購單位簽定的合同金額，合同期限內不做調整；

6、除非政府集中采購機構通過修改招標文件予以更正，否則，投標人應毫無例外地按招標文件所列的清單中項目和數量填報綜合單價和合價。投標人未填綜合單價或合價內；

7、投標人應先到項目地點踏勘以充分了解項目的位置、情況、道路及任何其他足以影響投標報價的情況，任何因忽視或誤解項目情況而導致的索賠或服務期限延長申請將不獲批準；

8、投標人投標報價總額一經中標后，即作為中標單位與采購單位簽訂該項目合同的總價。合同方式見第一章相關條款。

9、投標人不得期望通過索賠等方式獲取補償，否則，除可能遭到拒絕外，還可能將被作為不良行為記錄在案，并可能影響其以后參加政府采購的項目投標。各投標人在投標報價時，應充分考慮投標報價的風險。

10、中標人根據有關物業管理法規與采購單位簽訂的物業管理委托合同，對該物業實行統一管理，綜合服務，自主經營，自負盈虧。

七、物業服務其它事項

1、管理用房提供

在委托管理期限內，采購單位將提供 20 平方米的管理用房（含倉庫及維修場所），供物業管理公司免費使用。

2、中標人原則上不得將本物業管理項目分包給其他單位，若因中標人專項資質原因確需將某項專業項目分包給其他具備相應資質單位，必須事先征得采購單位同意。

3、采購單位在適當時候對該物業管理進行考核評比，如達不到上述要求，則可終止委托管理合同并進行財務審計，由中標單位承擔違約和賠償責任。

4、有關物業管理事項的說明

（1）采購單位招標托管范圍內的所有項目（含設備）的維修，維修費用由采購單位負擔。

（2）春節、五一、十一等長假加班安排：安排值班人員并保證各項系統正常運行。

（3）管理目標及獎罰辦法

中標企業如達不到投標承諾的目標，即第二年考評達不到招標文件規定的管理目標，扣除當年物業管理費總費用的10%，若中標人按合同規定履約完畢后，履約保函無息退還。

（4）其他需說明事項：中標方有義務配合深圳虛擬大學園管理服務中心的各種活動。

（5）監管

中標人在合同執行期間，須接受市政府采購主管部門和采購單位的監管。

其他

1、本項目物業目前有物業公司（投控物業）在延續前期管理，中標公司應按年中標價比例支付2015年1月1日起至移交時產生的物業管理費給投控物業公司。

2、高新區R4創新大廈各類設備基本情況見下表：

序號	設備名稱	生產廠家	設備型號	安裝位置	備注
1	高壓開關柜1＃	北京ABB	RGCC24KV	R4變配電房
2	電容補償柜	北京ABB	GCS	R4 2-2屏	變配電系統
3	主進開關	天津MERLIN GERIN	M20HI	R4 2-1屏
4	電力變壓器1＃	順德特種變壓器廠	SCB9-800/10	R4變配電房
5	低壓配電柜	深圳愛德威	GCS	R4變配電房
6	低壓柜1＃AMC	深圳愛德威	GCS	R4變配電房
7	1?？吞?	上海三菱	GPS-2E	R4 B區五樓
8	消防主機	美國SIMPLEX	SIMPLEX4020	R4中控室
9	排煙風機	浙江上虞專用風機	HIF-I-65	R4 B區五樓
10	冰水機組	意大利	ALS213.2ST134	R4 A區樓頂
11	冷卻水泵	廣州第一泵廠	Y200L-4B5GI	R4 A區樓頂
12	中央空調	麥克維爾螺桿機約克模式機	ALS2132 YCAE-061MC-B	R4 B區（1-4樓） A區（1-2樓）
13	分體空調	天加		R4 A區（3-6）樓
14	空調風柜1＃	佛山康達空調公司	KLG45-4H	R4 1?？照{機房

供水系統：采用兩路DN100進水管路，雨污水管道直徑為200-400。

消防系統：包括火災自動報警系統、室內消火栓、噴淋系統和防火卷簾系統?；馂膱缶飨到y選用美國新普麗斯報警與聯動一體報警主機。

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