房產測繪檔案樓物業管理招標公告

項目編號：NJZC—2007H180

南京市政府采購中心（以下簡稱“采購中心”）受南京市房產局產權市場管理處（以下簡稱“采購人”）委托，對南京市房產產權登記中心和房產測繪檔案樓物業管理服務進行競爭性談判采購，茲邀請合格供應商參加報價和談判。
1、項目編號：NJZC-2007H181。
2、項目名稱：南京市房產產權登記中心和房產測繪檔案樓物業管理。
3、物業類型：辦公樓及周邊區域。
4、建筑面積：共約13,000平方米，實際服務面積為7,393平方米。
5、坐落位置：南京市房產產權登記中心辦公大樓位于南京市華僑路35號、房產測繪檔案樓位于南京市華僑路52號。
6、委托管理期限：服務時間暫定三年（2007年12月20日8時起至2010年12月20日8時止），采購人先與成交供應商簽訂第一年（2007年12月20日8時起至2008年12月20日8時止）的合同，其中：前三個月為試管期，試管期滿經采購人考核合格后，合同方為有效。第一年合同期滿后，采購人有權決定是否與成交供應商續簽下一年度服務合同。
7、物業管理服務用房安排：南京市房產局產權市場管理處免費提供物業管理辦公用房一間，給物業管理單位使用，建筑面積約為12平方米，產權歸業主所有。
8、物業管理服務費的結算形式：由采購人在每季度結束后5日內對成交供應商考核合格后，支付上季度費用。
9、競爭性談判保證金：人民幣伍仟元，采取本票、匯票或轉帳支票等形式，在遞交談判文件時送達采購中心。
10、競爭性談判文件獲取方法：從南京市政府采購中心網站下載，如出現競爭性談判文件有修改或采購變動的，將在南京市政府采購中心網站進行公告，請各擬參加談判的供應商
11、談判文件份數：正本壹份，副本貳份。
12、現場踏勘及答疑會：2007年12月13日上午九點整，南京市房地產市場管理處行政科（南京市華僑路35號302室）集中，現場踏勘并答疑，聯系人：王躍中，聯系電話***
13、遞交申報文件時間、地點：2007年12月19日上午8：30至9：00，南京市政府采購中心六樓開標廳。
14、談判時間、地點：2007年12月19日上午9：00整，南京市政府采購中心六樓，屆時請參加談判的單位法人或法人委托人參與談判。
談判文件接收人及合同聯系人***
聯系電話：025-83279817   傳真電話：***
談判文件聯系人***
聯系電話：025-83279806    傳真電話：***
采購中心地址：***
開 戶 行：建行地鐵大樓分理處
銀行帳號：32001595844050000202
開戶名稱：南京市政府采購中心
第二章 競爭性談判須知
一、申報文件的組成
（一）申報供應商的申報方案
1、管理服務理念和目標：結合本項目的規劃布局、建筑風格、硬件設施配置及本物業使用功能特點，提出物業管理服務定位和管理服務目標。
2、項目管理運作方法及管理制度：編制項目管理機構、工作職能組織運行圖，闡述項目經理的管理職責、內部管理的職責分工制度和考核辦法目錄。
3、管理服務人員配置：根據物業管理服務的內容、標準和本項目實際情況擬配置各崗位人員的具體情況。
4、根據物業管理服務的內容、標準制定的物業管理服務方案（見附件三）。
（二）申報供應商報價
申報供應商應根據本談判文件的要求寫明本項目的物業管理總報價金額、分項報價金額及測算依據，只允許有一個報價（最終報價超過本項目預算的，根據《中華人民共和國政府采購法》將不予接受），報價計價單位按實際服務面積元/平方米/月計算（見附件二）。
（三）申報供應商資質要求及報價時需提供的材料：詳見“第三章 申報供應商資質要求”。
二、申報文件遞交
1、申報文件和保證金應于競爭性談判邀請規定的時間之前遞交至采購中心指定的地點。
2、申報供應商應根據本談判文件的要求，編制申報文件共正本壹份，副本貳份，并明確注明“正本”或“副本”字樣，一旦發生差異，以正本為準。
3、申報文件須由申報供應商法定代表人或授權代表簽署和加蓋公章。
4、申報文件應裝入封袋密封，并在封面上注明：項目名稱、談判文件編號、申報供應商名稱、地址、電話和傳真，封口處加蓋申報供應商公章。
5、申報供應商自行承擔與參加談判有關的所有費用，無論談判過程中的做法和結果如何，采購中心在任何情況下均無義務和責任承擔這些費用。
三、談判
1、談判小組：本次采購由南京市政府采購中心采取隨機方式，從江蘇省政府采購評審專家庫抽取的專家和采購人代表組成三人談判小組與供應商進行談判。
2、談判程序：
（1）實質性響應審查。談判小組依據競爭性談判文件的規定，從供應商遞交響應性文件的有效性、完整性和對競爭性談判文件的響應程度進行審查，以確定對競爭性談判文件的響應程度；
（2）談判小組所有成員集中與單一供應商按照遞交響應性文件的順序分別進行談判；
（3）談判文件如有實質性變動的，談判小組將以書面形式通知所有參加談判的供應商；
（4）談判小組制定一個符合采購人要求的最優方案，或直接根據供應商的報價、響應內容及談判情況，要求參加談判的供應商分別進行不超過三輪報價。最后一輪談判結束后，參加談判的供應商應當對談判的承諾和最后報價以書面形式確認，并由談判供應商授權代表簽署；
（5）最終確定成交供應商。
3、成交因素：價格30分，服務標準53分，申報供應商總體評價10分，項目負責人***
四、合同授予
1、南京市政府采購中心將向成交供應商發出成交通知書，并在本中心網站發布成交公告，成交通知書將是合同的一個組成部分。
2、成交供應商應按成交通知書規定的時間、地點簽訂政府采購合同。
3、談判文件、成交通知書、成交供應商的申報及澄清文件，均為簽訂物業管理服務合同的依據。
4、如成交供應商候選人拒簽合同或合同簽訂后不履行，南京市政府采購中心有權沒收該供應商的全部談判保證金，采購中心將視情況從其他候選人中按得分高低順序遞補，或重新采購。未成交供應商的談判保證金談判完畢后無息退還。

第三章 采購項目的服務規范及要求

一、物業管理項目概況
1、南京市房產產權登記中心辦公大樓地處鼓樓區華僑路35號，建筑面積共約9,400平方米。招標范圍的辦公大樓共6層其中：一樓為咨詢服務柜臺、測繪收件大廳；二樓為登記受理大廳、辦公室；三樓為發證大廳、辦公室；四樓為大、中、小會議室和辦公室；五樓為職工食堂、辦公室；六樓為處領導辦公室；衛生間16個；
2、南京市房產測繪檔案樓地處鼓樓區華僑路52號，建筑面積共約3,600平方米，室外院落一處約1766平方米；衛生間9個；露天內部停車場1幅；辦公樓分別稱為檔案前樓、檔案樓、測繪樓。
3、兩處辦公大樓：室內政務大廳面積公約5627.85平方米，垂直商用電梯共3部，需值守出入口2個
二、物業管理范圍
公共設施設備的維護運行和工程修繕、綜合管理服務、安全護衛、環境清潔保潔等，具體范圍如下：
1、設備管理運行服務范圍包括：消防系統、給水排水系統、電梯系統、中央空調系統、照明系統；
2、房屋維修保養包括：建筑物、構筑物、附屬設施按計劃維修、保養；
3、綜合管理服務范圍包括：服務質量管理與控制、特約服務委托、室內房屋/辦公家具/門窗特約維修；供應商檔案資料管理；
4、安保服務范圍包括：出入口值守、夜間值守、大廳秩序維護、公共區域/樓道巡視、消防管理、停車場管理；
5、清潔服務范圍包括：大廳清潔保潔、門廳（含電梯間）清潔保潔、走廊通道清潔保潔、會議室清潔保潔、開水間清潔保潔（含開水供應）、衛生間清潔保潔、停車場清潔保潔、室外場地/道路清潔保潔、標牌標識清潔、垃圾清運。
三、物業管理采購要求
報價人應對南京市房產產權登記中心和房產測繪檔案樓進行全面踏勘、了解，編制科學、合理、實事求是的服務方案，最大限度地滿足采購人的需求，并根據以下物業管理要求和內容提供物業管理方案、報價：
報價人策劃、承諾的物業管理服務質量標準和管理服務實際質量水平，總體不得低于建設部《全國物業管理示范大樓標準及評分細則》的國家示范級標準要求。
采購人要求的物業管理服務內容，供應商應按以下順序策劃、承諾，并編制在物業管理方案內，且在成交后實際提供和實現：
（一） 對項目的認識、管理定位、管理服務承諾目標及整體設想
1. 供應商按對項目的分析認識、管理定位、管理服務承諾目標之順序，提出對南京市房產產權登記中心物業管理服務的整體設想（應體現出管理服務的深度和廣度，先進性、針對性、創造性、全方位服務的意識，創造安全文明、潔凈舒適、環境優美、有文化內涵的設想）；
2. 供應商應對南京市房產產權登記中心在南京市、江蘇省乃至全國房地產領域的意義、作用、影響等進行分析和認識；對南京市房產產權登記中心物業功能特點、活動特點、管理特點、社會意義進行分析和認識；對南京市房產產權登記中心服務對象的需求進行分析和認識（特別注重分析認識采購人、辦證人、開發商、購房人和市民的需求及其關系），策劃構建滿足多方需求、共贏的物業管理服務模式和塑造具有鮮明文化內涵做主導的物業管理服務特色等；
3. 供應商根據以上分析和認識，確定南京市房產產權登記中心物業硬件管理定位、物業服務定位、企業文化定位；
4. 供應商針對南京市房產產權登記中心特點，承諾物業管理服務總體目標、分項目標和實現的措施。
（二） 組織架構及人員配備、培訓和管理
1. 根據南京市房產產權登記中心物業管理服務要求，供應商策劃本管理項目的組織機構，管理機構須體現簡捷、精簡、高效、合理原則，還應體現供應商總部和職能部門對項目管理控制的組織措施、技術支持和資源保障措施等；
2. 策劃各崗位人員資格能力要求、人員配備數量（應與“物業管理費用測算及投標報價”一致）、各崗位職責要求；
3. 人員配備既體現節約、高效，又要可行，還應滿足法規要求；人員選配要體現精干、熟練、一專多能、具備服務意識、訓練有素、降低人力成本，并結合項目需求特點，編制員工行為規范和具有實操性的員工約束及激勵機制；
4. 承諾配備之項目負責人***
5. 承諾所錄用人員無刑事犯罪記錄、無傳染性疾病、品行端、有物業管理從業經歷和熟練技能、法規要求持證上崗的具備上崗資格證書；
6. 人員培訓應按不同階段的培訓要求進行規劃，包括人員培訓計劃、培訓方式、培訓內容、授課人、培訓目標、培訓評估，及員工應通過言行規范、儀容儀表、公眾形象等反映出的綜合素質要求；
7. 人員培訓形式包括進駐項目前培訓、過程培訓、管理培訓、專業培訓、技能培訓、應急演練、質量/環境管理體系知識、法規知識培訓等；培訓策劃要有確保持續性、有效性的具體可行措施；
8. 人員管理包括錄用與考核、服務意識、溝通與協調、獎懲機制及考核機制、量化管理與標準化運作等；
9. 企業勞動人事管理制度健全、職責清楚、組織得力、紀律嚴明、檢查及時、獎罰分明；
10. 有與南京市房產產權登記中心文化內涵相匹配的企業文化構建的策劃和設想。
（三） 供應商物資裝備計劃
1. 物資裝備投入由成交供應商負責，按滿足服務質量/環境管理目標的實際需要和合理、節約原則配置；
2. 按辦公設備、安保裝備、工程設備維修機具用具、清潔保潔設備用具、員工服裝、易耗品(不含大樓公共衛生間衛生卷紙)分類詳列購置的品牌、規格、價格（市場合理和可行的價格），并測算分攤計入物業服務費（測算結果和分攤應再在“物業管理費用測算及投標報價”內反映）；
3. 固定資產折舊分攤符合國家規定；耗品節約，分攤合理；
4. 申報供應商若承諾利用自有物資裝備等資源為本項目提供服務，或申報供應商承諾自我承擔物資裝備費的，不計攤裝備折舊費。但必須詳細列明滿足實際需要的所承諾提供的物資裝備清單，并承諾在成交后確保物資裝備實際進場。
（四） 質量管理體系
1. 策劃針對南京市房產產權登記中心物業管理運作的質量方針、目標、管理體系框架及實施時間表；
2. 物業管理方案的質量管理體系文件應包括：質量方針、目標；與本項目組織管理機構相匹配的質量職能分配表；質量手冊文件清單；程序文件清單；作業指導書清單；記錄清單。所策劃的管理體系文件清單，成交供應商應承諾在其進駐后的半年內編制成實質運作和使用的正式體系文件，并在承諾的時間內實施；
3. 承諾質量管理體系實施的時間規劃及認證時間；承諾在日后管理中，能夠隨時通過第二方的質量審核。
（五） 管理規章制度
1. 策劃、編制項目所需的項目管理機構內部管理制度文件的清單（文件清單應與物業管理方案各章節所涉的管理文件一致，日后實施和保持，并承諾成交后能夠提供給采購人查驗）；
2. 供應商建立的項目管理機構規章制度符合南京市房產產權登記中心物業管理服務要求、特點，并承諾切實可行；成交供應商的崗位職責、操作規程、服務項目、服務標準、服務價格在采購人指定地方公示，并實施，接受物業使用人監督；
3. 編制適合南京市房產產權登記中心實施的各項規約，成交后采購人工作人員、物業使用人能夠對照遵守。
（六） 日常管理服務方案、質量標準及措施
要求策劃方案具有本項目的針對性、實用性、可操作性和采購人日后的可測量性；承諾成交后能夠實施和實現。
1. 物業承接查驗策劃
1) 策劃與采購人的工作接口；
2) 策劃土建工程承接查驗項目、標準、管理流程、交驗記錄（適用于本項目交驗過程所需的記錄樣本，應與“質量管理體系”中記錄清單一致）；
3) 策劃設施設備承接查驗項目、標準、管理流程、交驗記錄（按設備系統編制，與“質量管理體系”中記錄清單一致）；
4) 策劃物業檔案、資料交驗清單（編入“物業檔案、資料管理”），并承諾確保房屋及設施圖紙、資料檔案齊全，交接手續齊備，管理完善。
2. 安全消防管理
1) 策劃確保大樓公共安全秩序、消防完善的保障措施和管理過程；
2) 大樓實行24小時秩序維護，實施嚴格的操作規程和工作標準，并保持；
3) 秩序維護人員統一著裝、有明顯標志，作業規范、反應機敏、熟悉環境，處理異常情況及時（規定相關人員到達現場時限）、正確，文明執勤，行為規范；
4) 管理應體現人防、技防相結合，監控、巡視、值班相默契，確保無漏崗、脫崗、睡崗、失職現象；門衛室建立人員來訪、車輛和物資出入登記制度，甄別登記簡捷、方便、有效，記錄完整；
5) 危及安全處設置明顯標志和制定切實可行的安全預防措施；
6) 建立消防設施、器材巡檢和維修保養制度，措施落實，確保消防設施、器材完好和有效；
7) 設置秩序維護監控和報警24小時電話；建立危機處置班子，有針對性地策劃突發事件應急規程和措施，職責分工明確，制度健全，措施得力，人員到位，訓練有素；編制切實可行的治安事件、火災、病員急救等突發事件的應急預案，且定期進行演練；緊急疏散通道暢通；持續組織消防宣傳活動；
8) 發生突發事件按預案有效處置，努力防止事態惡化，必要時能及時報警，并協助保護現場；
9) 不因管理失職而發生重大刑事案件、火災事故；一般事件處理及時率100%；
10) 規定秩序維護人員巡查內容、要求、異常情況處置規范和緊急事件到達事發現場的時限；秩序維護人員按規定巡邏、記錄，正確、及時處置異常情況；
11) 公共地方、空置房、重點部位巡視到位，記錄完整，確保無安全隱患；
12) 規定秩序維護人員便民服務措施。
3. 交通和車輛管理
1) 策劃確保大樓交通、車輛停放安全有秩序的保障措施和管理過程，并承諾其實現；
2) 不因管理失職而發生重大交通、火災、刑事案件；一般事件處理及時率100%；
3) 場地、車庫、道路及物業區域出入口外圍無阻塞等現象，路面、路牙、相關設施完好，標識明顯、整潔、完好；
4) 停車場管理制度完善，人員配備合理，執勤嚴格。車輛出入手續完備、記錄完整；機動車、非機動車分區停放有序、安全可靠，無亂停亂放、阻塞、丟失、破壞等現象；停車管理制度上墻公布；
5) 車庫設施完好、有效、整潔；與物業使用人默契，定期清理破舊、長期無人使用的自行車；
6) 編制切實可行的車庫突發事件的應急預案，且進行演練。
4. 房屋維修維護
1) 策劃確保物業正常使用和外觀統一美觀的保障措施和管理過程，并承諾實現；
2) 分項詳列房屋年度維修保養計劃，并落實；建筑物、構筑物、附屬設施按計劃維修、保養，完好率在98%以上，維修保養記錄完整；
3) 規定日常和節假日、夜間維修人員到達維修現場時限和保障措施，物業零修、急修及時率98%以上，維修合格率100%，維修作業規范，并建立維修、回訪制度，各項記錄完整；危及安全處設置警示標志，并采取有效預防措施；
4) 確保物業外觀完好、整潔、統一、無缺損現象，無違章安裝、占用、搭建現象；無“牛皮癬”和亂畫現象；
5) 各種標識、指示牌完好、清潔；
6) 房屋及設施圖紙、資料檔案齊全，管理完善，交接手續齊備；
7) 策劃土建、裝修維修工程外包的管理流程、管理要點、質量控制及與采購人、物業使用人、承租商家管理服務的組織接口；
8) 策劃幕墻清洗工程外包的管理流程、管理要點、質量控制、人身財產安全責任及與采購人、物業使用人、承租商家管理服務的組織接口；意向的外包方和作業人員需具備相應高空作業資質和資格，具備清洗能力、質量可靠、合理的價格和良好的社會信譽，承諾洗滌劑品牌、價格、工藝過程和建筑物保護。
5. 設施設備管理
1) 針對大樓設施設備配置和特點，策劃確保各設備系統正常運行的保障措施和管理過程，并承諾其實現；
2) 按設備系統分類，詳列并實現設備年度維修保養計劃和安全運行；設備管理、保養、檢修等制度完善，設施設備完好率在98%以上，各項維修保養記錄完整；
3) 規定日常和節假日維修人員到達維修現場時限、修復時限和設備正常運行的保障措施，設備零修、急修及時率98%以上，維修合格率100%，維修作業規范，并建立維修回訪制度，維修及回訪記錄完整；
4) 危及安全處設置警示標志，并采取有效的預防措施；不因管理失職而發生重大人身傷、亡事故；
5) 設施設備管理、運行，嚴格按國家規范和設備使用說明書進行，設備運行參數符合相關技術規范要求；操作員工持證上崗、嚴格執行操作規程、勝任工作標準要求，具備環保和節能意識；確保各設備系統狀態良好、運行正常、整潔，標識明顯，管理、運行記錄完整；
6) 二次供水、蓄水設施安全管理制度完整，措施完善，定期巡視檢查，無安全隱患；按規定清洗、消毒，水質符合國家飲用水標準，無二次污染；各項記錄完整；
7) 制定供電、供水等設備故障（含斷、停）應急預案和確保實施的措施；
8) 消防設施可隨時啟用，設施設備完好率100%；編制設備故障應急預案和確保實施的措施；
9) 公共照明系統外觀整潔無缺損、松落和安全隱患，光源完好，維修更換及時，燈罩無蚊蟲積聚、蜘蛛網、積塵，燈桿、燈架無油漆駁落、銹蝕和積塵；
10) 設施設備圖紙、資料檔案齊全，管理完善，交接手續齊備；
11) 按設備系統詳列年檢維保外包的管理流程（采購人需參與外包采購的監督和意見）、管理要點、質量控制及與采購人、物業使用人、承租商家管理服務的組織接口；意向的外包方需具備相應經營資質、能力、質量、合理的價格和良好的社會信譽保障；年檢維保費用在“物業管理費用測算及投標報價”內詳列測算，計入物業服務費攤銷；
12) 策劃切實可行的公共能耗管理方案（包括策劃公共能耗費用分攤辦法；建立公共能耗費用專戶，對其進行公開、準確、及時、合理、有效的管理）；估算公共能耗分攤水平在“物業管理費用測算及投標報價”內單獨列項反映——不計入物業服務費攤銷；
13) 策劃和詳列切實可行的節能管理計劃、措施和能耗總額承包管理方案。
6. 清潔保潔服務
1) 策劃確保大樓公共環境衛生、清潔保潔的保障措施和管理過程，并承諾其實現；
2) 按清潔保潔不同的作業區域分類，詳列清潔保潔工作內容、頻度、質量標準、保障措施計劃，確保全天候、全方位清潔保潔的實現；清潔保潔制度完善、落實，清潔保潔率98%以上，各項記錄完整；
3) 大廳、門廳、室內公共通道的地面無紙屑、煙頭等雜物；公共門窗框、柜臺、臺面、公告牌、桌椅、設施設備表面無灰塵、紙屑、煙頭等雜物；
4) 公共玻璃門、窗、玻璃隔斷保持無污跡、灰塵；
5) 建筑外墻、室外場地、道路等公共地方保持清潔無積塵，無紙屑、煙頭等雜物；室外平臺、座椅、扶手、欄桿、雕塑、櫥窗等無積塵；
6) 樓梯、走道等公共地方的頂面、墻面、地面無積塵、污漬、招貼和蜘蛛網，臺面、扶手清潔無灰塵；公共地方無積水，定期消殺，無蚊蠅孳生；
7) 室內外金屬護欄、把手擦拭保養，確保無銹跡、污跡和油漆駁落；
8) 路燈、草坪燈、泛光燈、標牌、宣傳欄牢固、安全、美觀、整潔；公共設施設備表面無積塵，無亂貼亂畫現象，頂面陰、夾角無蜘蛛網；
9) 停車場地面、設施表面清潔無積水、積塵，頂面、墻面無灰塵和蜘蛛網；排水溝無淤積，排水通暢；
10) 雨水井、化糞池定期清掏，井內無淤積、堵塞，化糞池無漫溢等現象；
11) 果皮箱、垃圾桶箱表面無污漬和積塵，桶、箱外地面無污水；定期消殺，無蚊蠅鼠害；
12) 垃圾日產日清；各項清潔保潔工作有嚴格的操作規程和質量標準；
13) 物業管理辦公室、值班房、設備間、工具房保持清潔、整潔的具體措施；
14) 清潔保潔作業危及安全處設置警示標志，并采取有效預防措施；
15) 幕墻每年清洗兩次；大樓幕墻清洗費用測算在“物業管理費用測算及報價”內詳細列明，不計入物業服務費攤銷（采購人需參與外包采購的監督和意見）。
7. 采購人和物業使用人的事務處理
1) 策劃10小時采購人和物業使用人的接待和事務處理的機制、管理過程，并承諾實現；
2) 對采購人和物業使用人的事務10小時接待工作有嚴格的操作規程、工作標準和守則，滿足采購人和物業使用人咨詢和服務及時性要求；
3) 明確來訪咨詢、甄別、聯絡、記錄等工作的具體流程、作業要求和內部控制措施及接待人員素質要求等；
4) 明確信息接收?傳遞?處置?反饋的內部組織接口、處理時限、工作標準、獎罰規定、記錄要求；
5) 明確采購人和物業使用人隨機信息的收集和處理要求；
6) 公共性服務費收支情況定期公布和通報（一年2次）；公共能耗管理節約、準確、合理、透明；
7) 認真接待投訴，建立投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%；
8) 有持續提高采購人和物業使用人良好服務感受的可行措施，采購人和物業使用人對物業管理服務滿意率95%以上；
9) 無重大管理失職責任事故、事件發生。
8. 特約服務
1) 策劃特約服務內容、標準、價格及管理過程（注重詳細策劃室內維修特約服務的管理過程），并實現；
2) 特約服務有嚴格的操作規程、質量標準；服務項目和內容按“需求導向型”設定，即按滿足需求設定特約服務項目和內容，服務提供體現“優質、低價、及時、透明”的原則；
3) 服務內容、質量標準、服務價格、委托方式、驗收標準、交付方式和“售后服務”承諾須明示，并嚴格執行。
9. 樓精神文明和文化建設
1) 結合“對項目認識、管理定位、管理服務承諾目標及整體設想”中要求，策劃南京市房產產權登記中心大樓精神文明和文化建設的模型及其具體措施；
2) 著重體現社會、采購人、物業使用人、承租商家、市民的價值取向一致、和諧共贏的精神文明和文化建設的構建步驟和辦法。
（七） 管理服務重點、難點和措施
分析南京市房產產權登記中心物業管理服務管理難點、重點，至少應包含對以下特點和難點的分析和措施：
1. 物業硬件：應對大樓對公眾開放程度高、與單純辦公寫字樓或商業物業的異同等特點的物業管理難點、重點和措施；
2. 物業功能：對應物業不同使用功能特點，策劃物業管理難點、重點和措施；
3. 活動與時間：應對人流與時間、日常與重大活動、經營與社會公益等特點的物業管理重點、難點和措施；
4. 物業運營：構建采購人、物業使用人、承租商家、市民利益共贏的物業管理難點、重點和措施。
（八） 物業檔案、資料管理
1. 檔案管理制度完善、實施規范，承諾滿足《全國物業管理示范大樓標準及評分細則》國家級示范大樓對物業檔案、資料的管理要求；
2. 建筑、設備設施圖紙資料檔案歸集齊全、分類有序、檢索方便、裝訂一致，管理完善，交接手續齊備；
3. 運行記錄、值班記錄完整，填寫規范，保存完好；
4. 維修、年檢、維護的圖紙、資料、記錄齊全，歸檔及時，保存完整；
5. 采購人、物業使用人、承租商家檔案資料齊全，有完整的產權、產藉、交房、承租、問題處理、入住、房屋裝修、退租、通訊等資料；有嚴格的業主檔案資料保密管理規程。
（九） 物業管理費用測算及投標報價
1. 供應商必須按《談判報價表》報價項目和規定的測算要求報價；
2. 供應商各項支出應精打細算、節約、合理，成本構成符合相關法規規定和南京情況，相關折舊合規，分攤費用合理；投標報價應與管理服務內容、質量標準和南京市場價格水平相適應；
3. 物業服務費測算報價
物業服務費收費面積統一按7,393m2測算：
1) 按2007年12月20日～2008年12月20日為測算參考周期，按大樓公共管理服務成本投入進行測算和報價（單位：元/m2?月、元/年總額），并填入《談判報價表》（見附件二）；
2) 物業服務費用的構成（測算列項）：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等，物業公共部位、公共設施設備的日常運行、維護費用，物業管理區域清潔衛生費用，物業管理區域秩序維護費用，物業管理企業固定資產折舊費，辦公費用，法定稅費，物業服務企業的利潤等法規規定的范圍；
3) 企業物資裝備費測算及其在物業服務費的計攤：在“企業物資裝備計劃”中詳列清單，測算結果計入物業管理企業固定資產折舊費（單位：配置總額元、計入物業服務費攤銷所占的單價構成元/m2?月）；供應商免費提供企業物資裝備服務的，須在中詳列清單,并承諾成交后實際提供進場；
4) 設備日常維修、年檢維保測算及其在物業服務費的計攤：按設備系統詳列日常維修、年檢維保意向廠商、價格，并計入物業服務費攤銷（見“設施設備管理”；單位：元/月、元/年、計入物業服務費攤銷所占單價元/m2?月）；
5) 幕墻清洗測算及其在物業服務費的計攤：按每年清洗兩次，詳列清洗費用構成,不計攤入物業服務費內（單位：幕墻的清洗費用單價元/m2、總額元/年）；
6) 公共照明光源、易損件不計入物業服務費攤銷，由采購人另行配置，成交供應商領用；
7) 公共衛生間不配置洗化品、衛生卷紙；
8) 停車場系內部停車，不收費。
四、申報供應商資質要求
1、具有有效期內的企業法人營業執照（或事業單位法人證書）,且注冊資金在人民幣100萬元（含)以上（須提供副本復印件）；
2、具有有效期內的物業管理行業主管部門核發的，中華人民共和國二級（含）以上物業管理資質證書（須提供證書復印件），并具備相應的管理服務水平和管理經驗；
3、銀行資信等級在AAA（含）以上（須提供資信證明復印件）；
4、通過ISO質量管理體系認證（須提供證書復印件）；
5、近三年內承接過本地建筑面積在5,000M2（含）以上政府辦公用房物業管理服務(須提供相關物業管理合同或協議的復印件等相關證明材料)；
6、近三年內，獲得國家、江蘇省、南京市本行業與經營服務有關的表彰、獎勵等榮譽（須提供證書等證明材料復印件）（如果有的話）；
7、能提供針對此服務項目的有效的用工人員身份證、勞動用工證、衛生體檢證明及從事物業管理和保安等相關崗位技能證書等（參加競爭性談判時，申報供應商至少須提供本項目負責人的身份證、建設部崗位資格證、學歷證或職稱證復印件、簡歷等材料。確定成交后，成交供應商須按采購人要求，提供所有用工人員的剩余相關材料，且未經采購人同意，不得更換項目負責人***
8、申報供應商的談判申請及聲明（原件）（格式見附件一）；
9、其他能夠證明申報供應商實力、服務水平的有關材料及評分辦法里提到的其他資信證明（如果有的話）。
五、報價基準及其它
1、報價除應包括物業管理服務人員的工資、社保福利費、物業共用設施日常維護保養費（包括管線輔材及附件）、物業管理區域清潔費、日常耗材（不包括衛生卷紙、洗用液、外墻清洗費）、辦公費、固定資產折舊費、法定稅費、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費和合理利潤外，還應包括檢測、管理、勞務、培訓、保修、安全保衛、宣傳服務、風險及政策性文件規定等各項應有費用，以及為完成采購文件規定的物業管理工作所涉及到的一切相關費用。
2、用于物業管理的勞動、清潔用品、用具及共用部位的衛生用品（如衛生球、肥皂、垃圾袋等）、用具（如垃圾筒、廢紙筒、茶葉簍等）由報價人購置并承擔費用。
3、房屋正常免費維保范圍以外的項目，單個部件在300元以內的費用均由報價人承擔，價值超過300元的部件材料費由采購人承擔。房屋免費維保范圍以外的大修或改造項目由采購人實施，物業管理企業負責隨工監理，隨工監理費用由報價人承擔，工料費用由采購人承擔。房屋正常免費維保范圍由采購人提供。
4、房屋正常免費維保范圍以內的項目，由維保企業負責實施，物業管理企業負責隨工監理，隨工監理費用由供應商承擔，工料費用由維保企業根據維保合同承擔。
5、院落及辦公室綠化已委托其他有維護資質的專業公司養護、維修，投標報價文件中不需包含此費用。
6、報價中不包含報警器具、應急疏散燈、應急照明燈的維修保養費用及消防器材的更換費用，上述費用由采購人承擔。對于未在設備清單中列出的設備的維護保養費用均應含在報價中。
7、對于與報價相關的該大樓的各種免費維保條件，請各報價人自行與采購人聯系、了解，并考慮在本次報價中，若將來由于該種因素考慮調整合同價格的話，采購人將不予考慮。
8、報價時應充分考慮所有可能影響到報價的價格因素，一旦最終成交，總價將包定，不予調整。如發生漏、缺、少項，都將被認為是成交人的報價讓利行為，損失自負。
9、報價人自行解決員工養老、失業、醫療、工傷、納稅等保險及勞保、工資、福利、食宿、交通等有關問題。
10、采購中心如沒有特別說明的話，對每一項服務僅接受一個價格。
六、其他要求：
1、供應商所用人員必須按照中華人民共和國《勞動法》的規定執行，如遇到工資糾紛問題由供應商自行解決。
2、本次采購不接受聯合報價，供應商將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量、少服務內容或提高收費標準，并需上報采購人同意。

上述要求均可在商談中進行調整，各供應商如對上述項目有不明之處請致電采購人，聯系人：王躍中；聯系電話***

第四章 合  同

南京市政府采購合同

合同編號 ：NJZC-2007H181
項目名稱 ：南京市房產產權登記中心和房產測繪檔案樓物業管理
使用單位 ：南京市房產局產權市場管理處
供貨單位 ：                         
簽訂日期 ：                         

南京市工商行政管理局

 南 京 市 財 政 局 監 制

南京市政府采購合同
（參考合同）
合同編號：NJZC-2007H181
政府采購計劃號：（2007）    號

采購人：（以下稱甲方）南京市房產局產權市場管理處 供應商：（以下稱乙方）
住所地： 住所地：

集中采購機構：南京市政府采購中心

根據《中華人民共和國政府采購法》、《中華人民共和國合同法》等法律法規的規定，甲乙雙方按照南京市政府采購中心的采購結果簽訂本合同。

第一條 合同標的
甲方將南京市房產產權登記中心辦公大樓（南京市華僑路35、52號）委托乙方實行物業管理服務。
一、項目基本情況：
1、座落位置：南京市華僑路35、52號；
2、建筑面積：共約13，000平方米，實際服務面積為7,393平方米；
3、物業類型：辦公樓及周邊區域。
二、物業管理服務委托管理期限：服務時間暫定三年（2007年12月20日8時起至2010年12月20日8時止），甲方先與乙方簽訂第一年（2007年12月20日8時起至2008年12月20日8時止）的合同，其中：前三個月為試管期，試管期滿經甲方考核合格后，合同方為有效。第一年合同期滿后，甲方有權決定是否與乙方續簽下一年度服務合同。

第二條 委托管理事項
一、委托物業管理服務事項詳見談判文件第三章。
二、響應與物業管理有關的其他事項。

第三條 合同總價款   
一、本合同項下物業管理服務費用人民幣總價款（壹年）為         元整（大寫），折合按建筑面積（      平方米）每平方米每月        元。
二、本合同執行期間合同總價款不變。

第四條 組成本合同的有關文件
下列關于南京市政府采購 NJZC-2007H181號的談判文件或與本次采購活動方式相適應的文件及有關附件是本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力，這些文件包括但不限于：
（1）乙方提供的談判文件和談判報價表；
（2）最終確認表；
（3）成交通知書；
（4）甲乙雙方商定的其他文件。

第五條  雙方權利義務
一、 甲方權利義務：
1、 代表和維護產權人及使用人的合法權益；
2、 不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理活動；
3、 負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛；
4、 審定乙方撰寫的物業管理服務管理制度；
5、 檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；
6、 審定乙方提出的物業管理服務年度計劃及財務預決算；
7、 在合同生效之日起向乙方提供12平方米建筑面積管理用房（產權屬甲方），由乙方無償使用；
8、 提供乙方進行物業管理服務所必須的水、電供應；
9、 協助乙方做好物業服務管理工作；
10、法規、政策規定由甲方承擔的其他責任。
二、 乙方權利義務：
1、 根據有關法律、法規、本合同的規定及本物業的實際情況，制定物業服務管理制度及管理方案、年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告等工作目標；
2、 定期向甲方公布物業服務管理費用收支帳目；
3、 在本物業管理區域內設立專門機構負責本物業的日常物業管理工作，并委派有崗位資質的人員履行本合同；
4、 負責所有日常物業材料、用品及易耗品的更新；
5、 自主開展各項物業管理活動，但不得侵害甲方、物業使用人及他人的合法權益，不得利用提供物業管理服務的便利獲取不當利益；
6、 根據有關法律、法規的規定和本合同的規定，向甲方收取物業服務費用，通過合法有效方式解決拖欠物業服務費的問題；
7、 建立、保存物業管理帳目，及時向甲方公告本管理區域內的重大物業服務事項；
8、 可選聘專營公司承擔本物業的專項物業管理業務，但不得將本物業的整體物業管理及責任轉嫁給第三方；
9、 對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商，經甲方同意報有關部門方可實施；
10、 按本合同第九條第1、2款規定，對甲方的違約行為進行處理；
11、 合同終止時，向甲方移交全部物業管理用房、檔案資料和屬甲方所有的其他資產，并辦理交接手續；
12、 法規、政策規定由乙方承擔的其他責任。
三、在管理過程中，因下列因素所致的損害，不論其為直接或間接，均構成對乙方的免責事由，乙方均不負賠償之責：
1、 天災、地震等不可抗力的事由所致的損害；
2、 暴動、持械搶劫、破壞、爆炸、火災、刑事犯罪等違法行為等事由所致的損害，但因乙方故意或過失所致，不在此限；
3、 因本合同標的物本身固有瑕疵所致的損害；
4、 因甲方或第三者之故意、過失所致的損害；
5、 因甲方或物業使用人專有部分的火災、盜竊等所致的損害。
6、 因乙方書面建議甲方改善或改進物業管理措施，而甲方未采納所致的損害；
7、 因甲方或物業使用人指揮調派乙方工作人員所致的損害；
8、 本合同標的物之共用部分（含共用部位、共用設備設施）自然或人為的任何損壞。但因乙方故意或重大過失所致的，不在此限；
9、 除上述各款外，其它不可歸責于乙方之事由的。
四、為維護公眾、甲方及物業使用人的合法利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄露、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等情況，乙方因采取緊急避險措施造成財產損失的，按有關法律規定處理。

第六條  質量保證
一、 建立質量管理體系并有效運行，物業管理服務能夠接受質量審核。
二、 物業管理服務逐步達到接受創優評審條件。
三、 各項承諾指標及所采取的措施詳見“談判文件”。
四、 其他物業管理服務質量要求按南京市有關標準執行。

第七條  履約保證金
1、 乙方在簽訂本合同之日，向甲方或甲方指定的機構提交履約保證金伍仟元整。
2、 履約保證金的有效期為甲乙雙方簽署驗收滿意說明之日起5個工作日內。
3、如乙方未能履行合同規定的義務，甲方有權從履約保證金中取得補償。
4、履約保證金扣除甲方應得的補償后的余額在有效期滿后5個工作日內無息退還給乙方。

第八條  款項支付
1、本合同項下所有款項均以人民幣支付。
2、如本合同項下的采購資金系甲方自行支付。
3、 以上款項按約定向乙方支付。

第九條　違約責任
1、甲方無正當理由，違反本合同第五條的有關規定，使乙方未能完成規定管理目標的，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決，造成乙方經濟損失的，由甲方向乙方償付合同總價5%的違約金。
2、甲方未按合同規定的期限向乙方支付款項的，每逾期1天甲方向乙方償付欠款總額的5‰滯納金，但累計滯納金總額不超過欠款總額的5%。
3、乙方無正當理由，違反本合同第五條及第六條的有關規定，未能達到規定管理目標及質量保證的，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改，造成甲方經濟損失的，甲方有權扣留乙方全部履約保證金，同時乙方應向甲方支付合同總價5%的違約金。
4、乙方無正當理由，違反本合同第三條的有關規定，擅自收費或擅自提高收費標準的，對擅自收費部分或超出標準的部分，甲方有權要求乙方雙倍返還；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
5、乙方在承擔上述3、4款一項或多項違約責任后，仍應繼續履行合同規定的義務（甲方解除合同的除外）。甲方未能及時追究乙方的任何一項違約責任并不表明甲方放棄追究乙方該項或其他違約責任。

第十條　合同的變更和終止
1、除《政府采購法》第49條、第50條第二款規定的情形外，本合同一經簽訂，甲乙雙方不得擅自變更、中止或終止合同。
2、本合同終止時，乙方應移交物業管理權，撤出本物業，協助甲方作好物業服務的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物業管理的全部檔案資料等。
3、本物業管理合同終止后，在新的物業管理企業接管本物業前，除甲方要求乙方提前撤離外，新老供應商的交接過渡期最長為1個月，在此期間乙方應提供過渡期物業管理服務，過渡期物業管理服務標準和服務費標準不變，由乙方收??；1個月過渡期滿后，必須按規定進行交接、撤離。

第十一條　合同的轉讓
乙方不得擅自部分或全部轉讓其應履行的合同義務。

第十二條  爭議的解決
1、因履行本合同引起的或與本合同有關的爭議，甲、乙雙方應首先通過友好協商解決，如果協商不能解決爭議，則采取以下第（2）種方式解決爭議：
（1）向甲方所在地有管轄權的人民法院提起訴訟；
（2）向南京市仲裁委員會按其仲裁規則申請仲裁。
2、在仲裁期間，本合同應繼續履行。

第十三條  誠實信用
乙方應誠實信用，嚴格按照談判文件要求和承諾履行合同，不向甲方進行商業賄賂或者提供不正當利益。

第十四條   合同生效及其他
1、 本合同自簽訂之日起生效。
2、 本合同一式四份，甲乙雙方各執一份，一份交政府采購中心存檔，一份報送政府采購監督管理部門備案。
3、 政府采購中心為集中采購機構，根據甲方的授權代其采購確定乙方為成交單位，但不承擔本合同規定的甲方的權利和義務。
4、 本合同執行期間如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
5、 本合同應按照中華人民共和國的現行法律進行解釋，條款中如與國家規定、條例有抵觸的，則該條款無效并按國家規定和條例執行，合同的其它條款繼續有效。

甲方（采購人）：   （蓋章）                      乙方（供應商）：    （蓋章）
法定代表人：                                    法定代表人：
委托代理人：                                    委托代理人：
電話：                                          電話：
開戶銀行：                                      開戶銀行：
帳號：                                          帳號：
單位地址：                                      單位地址：
日期：   年     月    日                        日期：   年     月    日

集中采購機構：南京市政府采購中心
項目負責人***
日期： 2007年  月  日

附件一：
談判申請及聲明
致南京市政府采購中心：
根據貴方NJZC-2007H181號談判文件，正式授權下述簽字人                    (姓名和職務)代表申報人                           （談判供應商名稱），提交下述文件正本一式一份，副本一式二份：
談判報價表（附件二）
服務方案（附件三）
耗材清單（附件五）
資格證明文件（附件四）。
據此函，簽字人茲宣布同意如下：
1、總報價為年人民幣（大寫）            ，單價為每平方米每月（大寫）         。
2、我們同意向貴方提供貴方可能要求的與本次談判有關的任何證據或資料。
3、一旦我方成交，我方將根據談判文件規定，嚴格履行合同，保證于承諾的時間內進行服務。
4、我方將嚴格遵守《中華人民共和國政府采購法》第七十七條規定，若有下列情形之一的，將被處以采購金額5‰以上10‰以下的罰款，列入不良行為記錄名單，在一至三年內禁止參加政府采購活動；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節嚴重的，由工商行政管理機關吊銷營業執照；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（1）提供虛假材料謀取成交、成交的；
（2）采取不正當手段詆毀、排擠其他供應商的；
（3）與采購人、其它供應商或者采購代理機構惡意串通的；
（4）向采購人、采購代理機構行賄或者提供其他不正當利益的；
（5）拒絕有關部門監督檢查或提供虛假情況的。
5、與本申報有關的正式通訊地址為：
地   址：                                   
電   話：                                   
傳   真：                                   
申報供應商法定代表人姓名：                  
申報供應商授權代表姓名（簽字）：             
申報供應商名稱（公章）：                     
日    期：       年      月       日
附件二：
談 判 報 價 表
項目編號：NJZC—2007H181
申報供應商全稱（公章）：                                  日期：2007年12月19日
服務費報價
（實際服務面積：7,393平方米） 總 價
（人民幣壹年） 大寫：                 元
小寫：                 元
 單 價
（人民幣） 大寫：                元/月/平方米
小寫：                元/月/平方米
委托管理期限 服務時間暫定三年（2007年12月20日8時起至2010年12月20日8時止），采購人先與成交供應商簽訂第一年（2007年12月20日8時起至2008年12月20日8時止）的合同，其中：前三個月為試管期，試管期滿經采購人考核合格后，合同方為有效。第一年合同期滿后，采購人有權決定是否與成交供應商續簽下一年度服務合同。
保證金形式 
付款條件 
備    注 

授權代表簽字：

填報說明：
1、 報價人必須據實填寫此表，沒有報價的注明“無”字樣。
2、 談判報價表中所有價格請用人民幣表示。
3、 本次采購采用競爭性談判采購方式，綜合評審確定成交供應商。
4、 總價=單價×實際服務面積×12個月。
5、 如果單價和總價不符時，以單價為準。

附件三：

物業管理方案
（申報供應商應按以下順序編制遞交完整的物業管理方案，以便評審）

一、申報供應商簡介；
二、對項目的認識、管理服務定位、管理服務目標及整體設想；
三、組織構架、人員配備、培訓及管理；
四、物資裝備計劃；
五、質量管理體系；
六、管理規章制度、公眾制度；
七、日常管理服務方案、服務質量標準及措施；
八、管理服務重點、難點及解決措施；
九、物業檔案資料管理；
十、物業管理費用測算；
十一、其他方面。
物業管理方案具體內容要求，按“第三章 采購項目的服務規范及要求”進行策劃和承諾。

附件四：

擬派項目負責人***

項目編號：NJZC-2007H181
申報供應商全稱（公章）：                                日期：2007年12月19日
一、 簡歷
擬
派
項目負責人
簡
歷 姓名  年齡  學歷  職稱 
 

供應商法定代表人或授權代表（簽字或蓋章）：                                    

二、身份證復印件（公章）

三、上崗資格證明復印件（公章）

附件五：

供應耗材清單

項目編號：NJZC-2007H181
申報供應商全稱（公章）：                                        日期：2007-12-19
品    名 數    量 廠    家 單價
（人民幣元） 總價
（人民幣元）
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
備    注 
供應商法定代表人或授權代表（簽字或蓋章）：                                     

附件六：

有效期內的企業法人營業執照
副本復印件
（加蓋申報供應商公章）

附件七：

有效期內的物業管理企業資質證書復印件
（加蓋申報供應商公章）

附件八：

申報供應商的業績證明材料復印件
（加蓋申報供應商公章）

附件九：

申報供應商提供的其他資料
（加蓋申報供應商公章）

附件十：
具體評分辦法
一、價格占30分：
取最終有效報價的最低價得滿分30分，其他報價的價格分按比例遞減，具體計算公式為：（最低報價/其他報價）×30。

二、服務標準占53分：
1、談判小組根據各參加談判供應商所提供的服務承諾方案打分，按下述部分分別對申報文件進行排名，第一名得該部分最高分，其余名次按評價程度酌情遞減得分：
（1） 目標及整體設想（0-4分）；
（2） 架構人員培訓管理（0-4分）；
（3） 企業物資裝備計劃（0-4分）；
（4） 質量管理體系（0-4分）；
（5） 管理規章制度（0-4分）；
（6） 日常管理標準及措施（0-4分）；
（7） 管理的重點難點和措施（0-4分）；
（8） 物業檔案資料管理（0-2分）；
（9） 費用測算合理性（0-2分）；
（10） 服務響應時間（0-2分）；
（11） 如何處理好與采購人、物業使用人關系的具體措施（0-2分）；
（12） 有無更好的特色與創新（0-1分）；
（13） 其他應該考慮的問題（如另外可能的優惠等）（0-1分）。
2、申報供應商提供的物業管理方案優于談判文件要求，承諾合理可行，性價比優越，符合采購人實際要求的，按物業管理區域內的安全護衛、清潔保潔、設施設備運行維修、檔案資料管理及其他服務等五個部分，對各談判文件進行排名，第一名得該部分最高分（3分），其余名次按評價程度酌情遞減得分，在0-15分范圍內打分，相鄰打分不超過3分。

三、申報供應商總體評價占10分：談判小組根據報價人的規模、管理、質量保證、組織培訓能力、信譽、獎勵及業績等材料，對各申報文件進行排名，第一名得該部分最高分，其余酌情遞減得分，在1-10分范圍內打分，相鄰打分不超過3分。

四、項目負責人答辯占2分：談判小組根據各報價人項目負責人***

五、自主創新占3分：在滿足采購需求、質量和服務相等的情況下，報價人擬供貨物或服務納入財政部公布的《政府采購自主創新產品目錄》中的，加3分。

六、節能、環保占2分：在滿足采購需求、質量和服務相等的情況下，報價人擬供的貨物或服務通過中國環境標志產品認證，包含在環境標志產品政府采購清單中的，加2分。